Vzorové dokumenty, smlouvy a formuláře ke stažení

Vzory smluv a podání - aktuální a prověřené

Co vše patří do běžné údržby a drobných oprav bytu?

Autor: Mgr. Pavla Krejčí, 6. 6. 2016

Pronajímatel je povinen udržovat po celou dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Právní úprava do 1. 1. 2016

Do účinnosti nařízení č. 308/2015 Sb. nebylo právním předpisem definováno to, co se rozumí pod pojmem běžná údržba a drobného opravy.

Smluvní strany si mohly dohodou ve smlouvě oba pojmy, a tedy bližší práva a povinnosti, blíže vymezit; pokud tak však neučinily, vycházelo se při výkladu obou právních pojmů z právní praxe založené zrušeným nařízením vlády č. 258/1995 Sb., kterým byl prováděn ještě zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

Nová právní úprava od 1. 1. 2016

1.1.2016 nabylo účinnosti nařízení vlády č. 308/2015, o vymezení pojmů údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, které tuto legislativní mezeru vyplnilo.

Běžná údržba

Běžnou údržbou se rozumí:

  • udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu; jedná se zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
  • udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění a opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Drobné opravy

Drobnými opravami jsou opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, přičemž se rozlišují drobné opravy:

  1. podle věcného vymezení nebo
  2. podle výše nákladů

Drobné opravy dle věcného vymezení

Dle věcného vymezení se za drobné opravy považují opravy uvedené v § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ze kterých jmenujeme např.:

  • opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
  • opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
  • opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
  • opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teplot atd.

Drobné opravy dle výše nákladů

Další opravy bytu, které nejsou uvedeny v § 4 nařízení č. 308/2015 Sb., jsou považovány za drobné opravy, jejichž náklad nepřesáhne částku 1.000 Kč (myšleno na jednu opravu). Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Finanční limitace

Pokud by však i součet nákladů za drobné opravy přesáhl v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/mpodlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy a bude je hradit pronajímatel. Podlahovou plochou bytu se v tomto případě rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

 Vzorové smlouvy ke stažení: