Vzorové dokumenty, smlouvy a formuláře ke stažení

Vzory smluv a podání - aktuální a prověřené

Smlouva o zřízení věcného břemene

Mgr. Adriana Kvítková

Rozdíl mezi služebností a reálným břemenem 

Základním rozdílem mezi služebností a reálným břemenem je pasivní či aktivní způsob, jakým je vlastník povinné nemovitosti zavázán. Služebnost již svým názvem odkazuje na to, že slouží i někomu jinému, než jen vlastníkovi věci ten je povinen strpět nějaké cizí jednání (např. služebnost stezky zakládá právo chodit po ní oprávněné osobě či právo na vodu umožňuje brát vodu na cizím pozemku) nebo se nějakého jednání zdržet (např. nestavět nad určitou výšku). Vlastník služebné věci je tudíž povinen být pasivní.

Služebnosti

Služebná věc slouží určité panující věci, resp. vlastník služebné věci je povinen něco strpět či se něčeho zdržet vůči vlastníkovi panující věci nebo i vůči určité osobě (typicky služebnost bydlení v domě či bytě), a to bez ohledu na to, kdo věci vlastní. Změna vlastníka služebné nebo panující věci tedy nemá na právo služebnosti žádný vliv. Je-li služebnost zřízena jako osobní (tj. ve prospěch konkrétní osoby), pak smrtí oprávněné osoby služebnost zaniká s výjimkou případů, kdy byla služebnost zřízena i ve prospěch dědiců oprávněné osoby.

Některé pozemkové služebnosti

NOZ upravuje v ust. § 1267 až 1282 některé typy pozemkových služebností, které mají spíše charakter návodu při sjednávání jejich obsahu a uplatní se zejména v případě vydržení. Jedná se konkrétně o:

  • služebnost inženýrské sítě, která zakládá právo vlastním nákladem a vhodným a bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat;
  • služebnost opory cizí stavby, která služebnou věc zavazuje nést tíži cizí stavby;
  • služebnost okapu opravňuje svádět dešťovou vodu ze střechy na cizí nemovitou věc volně nebo ve žlabu;
  • služebnost svodu dešťové vody opravňuje ke svodu dešťové vody ze sousední střechy na vlastní pozemek;
  • služebnost vody zakládá právo na vodu na cizím pozemku, včetně přístupu k ní;
  • služebnost rozlivu zakládá vlastníku vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně, právo rozlévat na služebném pozemku vodu a zahrnuje i právo vlastníka vodního díla mít a udržovat na služebném pozemku obslužná zařízení;
  • služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali, ovšem neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech ani vláčet po služebném pozemku břemena;
  • služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek a rovněž přes něj jezdit jinými než motorovými vozidly;
  • služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly, ovšem neobsahuje právo průhonu;
  • služebnost pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež;
  • služebnost užívání, kterou se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti;
  • služebnost požívání, kterou se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky;
  • služebnost bytu, kterou se rozumí služebnost užívání.

Vznik a zánik služebností

Služebnosti se typicky zřizují smlouvou, lze je i vydržet, zřídit pořízením pro případ smrti nebo nabýt rozhodnutím soudu nebo správního orgánu (zrušením spoluvlastnictví, vyvlastněním apod.). K věci lze zřídit i více služebností, pokud nově zřízená služebnost nekrátí služebnost dříve zřízenou. Pozemkovou služebnost (tj. služebnost, kde je oprávněným vlastník jiného pozemku) nelze spojit s jiným panujícím pozemkem, služebnost osobní (tj. služebnost, ze které je oprávněna konkrétní osoba) nelze převést na jinou osobu.

Reálná břemena

Reálná břemena na rozdíl od služebností zavazují vlastníka věci zatížené k určité aktivitě ve prospěch oprávněné osoby. Vlastník zatížené věci je povinen oprávněné osobě něco dávat nebo vůči ní něco konat, a to dočasně nebo časově neomezeně. Vlastník zatížené věci se přitom zdrží všeho, čím by se věc zhoršila k újmě osoby oprávněné z věcného břemene. Typickým reálným břemenem je právo výměnku, kdy jsou výměnkáři dodávány potraviny, zajištěn úklid a pomoc v domácnosti či odvoz k lékaři apod. Reálná břemena mohou být zřízena jak na dobu určitou, tak i neurčitou – v takovém případě musí smlouva pamatovat na způsob, jak se lze vyvázat ze závazků stanovených smlouvou (obvykle vyplácením pravidelné náhrady v penězích).

Vznik a zánik reálných břemen

Reálná břemena mohou vznikat shodně jako služebnosti, tedy v praxi bude nejčastějším právním důvodem smlouva, obdobně mohou i zanikat.

Povinné náležitosti smlouvy o zřízení věcného břemene

NOZ nestanoví povinné náležitosti, smlouva musí v podstatě obsahovat pouze dohodu o obsahu služebnosti nebo reálného břemena, dobu, na kterou je uzavírána, a případně úplatu, pokud je sjednávána úplatně. Při sjednávání smlouvy o zřízení služebnosti nebo reálného břemene nejsou smluvní strany NOZ nijak omezovány, úprava typových služebností a reálných břemen je dispozitivní a lze se od ní odchýlit (§ 978 NOZ). Jediné, co musí smluvní strany respektovat při uzavření smlouvy, je závazek vlastníka služebné věci k pasivitě, resp. závazek vlastníka věci zatížené reálným břemenem k aktivitě. Ve smlouvě je nutné vymezit vzájemná práva a povinnosti smluvních stran, a to dostatečně určitě a srozumitelně, aby bylo ze smlouvy nepochybné, co je obsahem zřízené služebnosti a jakým způsobem lze služebnost či reálné břemeno vykonávat. U pozemkových služebností bude součástí smlouvy zpravidla i geometrický plán, který bude vymezovat část pozemku, k němuž se služebnost váže. Zároveň se v geometrickém plánu uvádí druh věcného břemene a také, který vlastník nemovitosti je oprávněný.

Rozsah evidovaných údajů v případě zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí

U věcných břemen zapisovaných do katastru nemovitostí se eviduje obsah práva (stručný popis), údaj o zatížené nemovitosti, údaj o panující nemovitosti nebo údaj o oprávněné osobě (pokud je věcné břemeno zřízeno ve prospěch osoby) a poslední den doby, na kterou bylo věcné břemeno sjednáno, pokud bylo sjednáno na omezenou dobu. Věcné břemeno ve prospěch panující nemovitosti se eviduje jak u nemovitosti zatížené, tak i u té panující, věcné břemeno ve prospěch osoby se eviduje pouze u nemovitosti zatížené.

Návrh na vklad se povinně podává na formuláři, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (www.cuzk.cz).