Vzory smluv a podání - aktuální a prověřené

K čemu slouží prohlášení vlastníka?

Mgr. Pavla Krejčí

Prohlášeníje jednostranné právní jednání, kterýmvzniká bytové spoluvlastnictví, tj. jsou vymezeny jednotky a definovány další zákonem vymezené náležitosti.

Prohlášení je možno učinit pouze tehdy, pokud je součástí věci nemovité dům s alespoň dvěma byty nebo nebytovými prostory.

Nový občanský zákoník opustil původně užívaný pojem „prohlášení vlastníka”. Prohlášení totiž může učinit nejenom vlastník, ale i jiné k tomu oprávněné osoby. Může to být například osoba oprávněná ze služebnosti práva stavby. Původcem prohlášení může být též soud, a to postupem dle § 1165 NOZ.

Prohlášení musí obsahovat alespoň všechny zákonem stanovené náležitosti a přílohy. Bez nich nemohou být jednotky zapsány do katastru nemovitostí.

Obligatorní náležitosti

Prohlášení musí obsahovat:

1. označení vlastníka (spoluvlastníků) či jiné oprávněné osoby, která prohlášení činí,
2. projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) či jiné oprávněné osoby směřující ke vzniku bytového spoluvlastnictví,
3. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
4. údaje o jednotce – zejména:
• pojmenování a označení jednotlivých bytů či nebytových prostor alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
• určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze,
• případné určení, které ze společných částí jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, pokud se takové části v domě nacházejí,
• velikost podílů na společných částech.
5. jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich,
6. náležitosti stanov společenství vlastníků, pokud má rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek. Pokud společenství nevzniká, určí se v prohlášení správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku,
7. k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí budovy s údaji o podlahových plochách jednotek.

Vadné prohlášení

Pokud vymezuje prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem, může být vada prohlášení odstraněna též postupem dle § 1168 NOZ, nebo může být prohlášení změněno dle § 1169 NOZ. Dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné, ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.

Změna prohlášení

Prohlášení však není neměnným dokumentem a jeho obsah se může měnit. K jeho změně může dojít i na základě dohody o změně prohlášení podle § 1169 NOZ.

Změna prohlášení se uskutečňuje ve dvou fázích. První fází je dohoda vlastníků dotčených jednotek o změně jejich práv a povinností. Účastníkem takové dohody musejí být všichni vlastníci jednotek, jichž se změna prohlášení vlastníka bezprostředně dotkne. Pokud se dohoda dotýká všech vlastníků jednotek v domě, pak budou účastníky takové dohody všichni. Tato dohoda musí být uzavřena v písemné formě. Pokud by byl změnou prohlášení dotčen pouze jeden vlastník, postačí, pokud jednostranným právním jednáním prohlásí, že došlo ke změně práv a povinností ve vztahu k jeho jednotce (např. došlo k její rekolaudaci).

Teprve po uzavření této dohody lze přistoupit k druhé fázi, kterou je schválení platné, ale zatím neúčinné dohody dotčených vlastníků i ostatními vlastníky jednotek. Ke schválení dochází na shromáždění vlastníků. K nabytí účinnosti se vyžaduje alespoň většina hlasů všech vlastníků, popřípadě kvalifikovaná většina hlasů vlastníků určená v prohlášení. Schválení musí být písemné. Teprve poté dohoda o změně prohlášení nabývá účinnosti.

Pokud se změna prohlášení dotkla všech vlastníků jednotek a všichni vlastníci tuto dohodu podepsali, pak jsme toho názoru, že fakticky dochází ke sloučení první a druhé fáze, neboť podpisem dohody o změně prohlášení fakticky dochází i k jejímu schválení.

Pokud je některá z jednotek zatížena věcným právem, může být prohlášení měněno pouze s předchozím souhlasem osoby oprávněné z tohoto věcného práva.

Související vzory si můžete zakoupit ZDE:

Prohlášení vlastníka podle § 1166 NOZ - vzor s výkladem

Společné prohlášení vlastníků o odstranění vad prohlášení dle § 1168 NOZ

Dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně práv a povinností podle § 1169 NOZ - vzor s výkladem