Smlouva o nájmu bytu - vznik nájemního poměru, podstatné náležitosti smlouvy

2.3.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Smlouva o nájmu bytu (domu) k zajištění bytových potřeb je upravena v ust. § 2235 až 2301 NOZ. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje nájemci přenechat do dočasného užívání určitou věc (zde byt či dům k zajištění bytových potřeb nájemce, případně i členů jeho domácnosti), a nájemce se za to zavazuje uhradit pronajímateli nájemné.

Smlouva o nájmu bytu (domu) k zajištění bytových potřeb je upravena v ust. § 2235 až 2301 NOZ. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje nájemci přenechat do dočasného užívání určitou věc (zde byt či dům k zajištění bytových potřeb nájemce, případně i členů jeho domácnosti), a nájemce se za to zavazuje uhradit pronajímateli nájemné.

Zde bychom rádi zdůraznili základní rozdíl mezi nájmem a pachtem, v případě pachtovní smlouvy se jedná o přenechání věci jak k jejímu dočasnému užívání, tak i požívání (typicky lesní a zemědělské pozemky).

Definice bytu

Dle NOZ se bytem pro účely nájemní smlouvy rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Povinné náležitosti smlouvy

NOZ zásadně zúžil výčet povinných náležitostí nájemní smlouvy, která musí v podstatě obsahovat pouze dohodu o předmětu nájmu (co bude pronajato) a dohodu o úplatě za užívání předmětu nájmu. Další povinné náležitosti NOZ již nestanoví, není tedy nutné nadále sjednávat pod sankcí neplatnosti nájemní smlouvy označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

Forma smlouvy

I nadále NOZ stanoví povinnou písemnou formu smlouvy o nájmu bytu, nicméně pokud by byla sjednána pouze ústní nájemní smlouva, nemůže nedostatek písemné formy jako důvod pro její neplatnost namítat pronajímatel. NOZ tímto chrání poctivého nájemce.

Ochrana nájemce jako slabší strany

Nájemce jako smluvní strana smlouvy o nájmu bytu má nadále privilegované postavení jako slabší strana, nicméně NOZ tuto ochranu zpracovává jiným způsobem než občanský zákoník.

Ochrana nájemce bytu spočívá zejména ve vyloučení smluvních ujednání, kterými by byla zkracována práva nájemce přiznaná mu NOZ (právo nájemce chovat v bytě zvíře, přijímat kohokoli ve své domácnosti, dát za určitých podmínek byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele aj.). Aplikace kogentních ustanovení NOZ ve prospěch nájemce bytu má proto vždy přednost před smlouvou, resp. k rozporným smluvním ujednáním se nepřihlíží. Toto pravidlo se nicméně uplatní pouze v případě nájemní smlouvy na byt či dům k zajištění bytových potřeb, nikoli na všechny nájemní smlouvy uzavřené dle NOZ.

Dále ve smlouvě nelze platně sjednat smluvní pokutu ve vazbě na porušení některé z povinností nájemce (neoznámení počtu osob žijících v bytě, provedení úpravy bytu bez souhlasu pronajímatele, neodevzdání bytu v den skončení nájmu atd.).

Přičemž uvedené ochrany nepožívá jen nájemce bytu, ale každý nájemce, který si pronajme určitý prostor pro bytové účely (ateliér, půda, sklad atd.) s výjimkou pronájmů za krátkodobým účelem či pro účely rekreace (zejména timeshare, byty pronajaté pro účely stáže či služební cesty).

Práva a povinnosti nájemce

Základním právem nájemce je právo na nerušený nájem s výjimkou strpění úprav bytu, pokud úprava bytu nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, případně provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci nebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma (obvykle výměna oken, oprava terasy, přes kterou do bytu zatéká, výměna stoupaček a další).

Hlavní povinností nájemce je platit pronajímateli sjednané nájemné. Pokud v nájemní smlouvě nebyla sjednána výše, je nájemce povinen platit nájemné ve výši obvyklé pro dané místo a obdobný byt při obdobných smluvních podmínkách.

Nájemce má dále povinnost oznamovat pronajímateli změny v počtu osob, které s ním v bytě žijí, a to bez zbytečného odkladu, pokud tak neučiní ani do 2 měsíců od okamžiku, co změna nastala, jedná se o závažné porušení povinností nájemce, které je výpovědním důvodem.

Nájemné

Výše nájemného již není nijak zákonem regulována, záleží tedy jen na dohodě smluvních stran. V nájemní smlouvě lze sjednat i každoroční zvyšování nájemného (obvykle se jedná o tzv. inflační doložku). NOZ upravuje i situaci, kdy zvyšování nebylo sjednáno, resp. smlouva v tomto mlčí, pak je pronajímatel oprávněn nájemci navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Tento návrh může být učiněn jednou za dvanáct po sobě jdoucích kalendářních měsíců v písemné formě. Nájemce svůj souhlas projeví tak, že jej pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu sdělí v písemné formě a navržené zvýšené nájemné začne platit od třetího kalendářního měsíce po obdržení návrhu. Pokud nájemce svůj souhlas neprojeví, může se pronajímatel domáhat souhlasu se zvýšením nájemného soudní cestou.

Práva a povinnosti pronajímatele

Jedním ze základních práv pronajímatele je právo dávat nájemci rozumné pokyny pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů (což bývá zejména dodržování domovního řádu). Pronajímatel si dále může ve smlouvě určit, že s přijetím nového člena domácnosti musí dát pronajímatel souhlas, nicméně nájemce může do své domácnosti vždy přijmout osobu blízkou.

Základní povinností pronajímatele je udržování bytu a domu po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání.

Jistota

Možnost sjednání složení jistoty (kauce) v nájemní smlouvě je zachováno i v NOZ. Výše jistoty může být přitom maximálně šestinásobek měsíčního nájemného (bez zálohy na služby). Odlišně od staré úpravy pronajímatel dle NOZ nemusí zakládat zvláštní účet pro složení jistoty, nicméně k vypořádání jistoty (započtení dlužného nájemného a služeb, náhrada škody vzniklé z důvodu na straně nájemce) dochází až při skončení nájmu, pronajímatel tak z jistoty během trvání nájemního vztahu nečerpá, odpadá tedy i její doplňování ze strany nájemce. Po skončení nájmu má nájemce právo na vrácení jistoty spolu s úroky za dobu od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Skončení nájmu bytu

Nájem bytu skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dohodou smluvních stran a rovněž výpovědí. NOZ si vzal za úkol vyvážit práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, dle NOZ tedy již není nutné získat v určitých případech přivolení soudu k výpovědi pronajímatele, rovněž byl odstraněn institut bytových náhrad.

NOZ rozlišuje výpovědní důvody v případě nájmu na dobu určitou a nájmu na dobu neurčitou. Výpověď v obou případech vyžaduje písemnou formu a doručení druhé smluvní straně, výpovědní doba počíná běžet prvního dne měsíce následujícího po jejím doručení.

V případě nájmu na dobu určitou, může nájemce dát výpověď jen změní-li se okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci není možné rozumně požadovat pokračování v nájmu (např. změna místa výkonu práce – přeložení do jiného města, narození potomků – v případě malého či jinak nevyhovujícího bytu, zhoršení zdravotního stavu – nevyhovující byt v případě potřeby bytu bezbariérového). Pronajímatel může nájemní smlouvu na dobu určitou vypovědět z následujících důvodů:

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Výpovědní doba je tříměsíční. Uvedené důvody i výpovědní doba se uplatní i v případě výpovědi nájmu na dobu neurčitou, kdy pronajímatel může dále nájem vypovědět pokud:

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Prověřené vzory ihned ke stažení

Celkem 500
vzorů na výběr

Více než 10.000
stažených vzorů

Do 3 minut
ve vašem počítači

Již 14 let
na trhu