Vzorové dokumenty, smlouvy a formuláře ke stažení

Vzory smluv a podání - aktuální a prověřené

Nájem versus pacht - kdy jakou smlouvu použít?

JUDr. Petra Kejvalová, Mgr Pavla Krejčí

Nájem vs pacht

Pacht má podobné znaky jako nájem, neboť jeho účelem je též právo dočasného užívání cizí věci. To, co především odlišuje pacht od nájmu, je tzv. požívací právo nájemce k propachtované věci. Na rozdíl od nájmu je totiž s právem užívat propachtovanou cizí věc spojeno též právo brát z propachtované věci plody a užitky, přičemž pachtýř k těmto plodům a užitkům může nabýt vlastnické právo. Na druhou stranu na pachtýře dopadá povinnost o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář, což v sobě obnáší i povinnost propachtovanou věc udržovat.

Právní úprava 

Právní úprava pachtu je obsažena v § 2332 až 2357 NOZ. V § 2332 až 2344 NOZ jsou obsažena obecná ustanovení o pachtu. § 2345 až 2348 NOZ se týkají zemědělského pachtu a obsahují zvláštní ustanovení o pachtu zemědělských a lesních pozemků. V § 2349 až 2357 NOZ jsou pak obsažena ustanovení o pachtu závodu (dosud nájem podniku upravený v obchodním zákoníku). Zvláštní právní úpravy honitby a výkonu rybářského práva zůstanou i nadále zachovány ve zvláštních právních předpisech, a to zejména s ohledem na jejich specifika.

Pokud speciální právní úprava pachtu neobsahuje řešení nějaké záležitosti, pak se pro pacht použijí též přiměřeně ustanovení NOZ o nájmu (§ 2201 a násl. NOZ). Obecná právní úprava nájmu se tak například uplatní v případech, kdy by třetí osoba ohrožovala pachtýře v jeho právu nebo pokud by mu třetí osoba působila újmu; pak se může pachtýř ochrany dle zákona domáhat sám (§ 2211 NOZ). Naopak v případech uvedených v § 2212 NOZ bude k ochraně práv pachtýře povinen propachtovatel. Zde se jedná o případy, kdy:

  • třetí osoba uplatňuje vlastnické či jiné právo k předmětu pachtu,
  • třetí osoba žádá vydání či vyklizení věci.

Předmět pachtu

Propachtována může být pouze cizí věc. Pachtýřem tudíž nemůže být některý ze spoluvlastníků věci. Předmětem pachtu tak například může být budova penzionu včetně jeho inventáře (nábytku, kuchyňského vybavení apod.), přičemž účelem takového pachtu musí být provoz penzionu.

Předmětem pachtu mohou být pouze věci nesoucí užitky a plody. Obecně mohou být předmětem pachtu pozemky, včetně budov na nich stojících, sloužící například k pronájmu, bytové a nebytové jednotky, zemědělské usedlosti, stáda chovných zvířat apod. Předmětem pachtu nemusí být pouze věci hmotné, ale mohou jím být i věci nehmotné.

Obhospodařování věci pachtýřem

Věc, která může být předmětem pachtu, by měla užitky a plody nést především díky pachtýřově přičinění a jeho vlastní práci. Pachtýř by měl věc obhospodařovat právě tak, aby přinášela plody a užitky, a nesmí propachtovanou věc drancovat. Pachtýř požívá a užívá propachtovanou věc na svůj účet.

Hrazení pachtovného

Pachtovné se hradí ve výši, která je ujednána ve smlouvě. Pokud by pachtovné nebylo sjednáno, pak se platí ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy o pachtu, s přihlédnutím k výši pachtovného při pachtu obdobné věci za obdobných podmínek (§ 2217 NOZ). Pokud není stanoveno smlouvou nebo zákonem jinak, platí se pachtovné měsíčně pozadu (§ 2218 NOZ).

Výše úplaty se může po dobu pachtu měnit. Může být sjednána například inflační doložka či doložka cenová (§ 2154 až 2156 NOZ). Požadovat zvýšení pachtovného může propachtovatel v případě, že zlepší propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu (§ 2335 odst. 2 NOZ). Zákon na tomto místě nevyžaduje, aby ve skutečnosti k navýšení výnosu došlo. Postačí prokázání, že objektivně by k takovému navýšení při řádném hospodaření mělo dojít (např. v důsledku zvýšení výrobní kapacity nebo kvality výrobků).3 Pokud by se pachtýř s propachtovatelem na zvýšení pachtovného v takovém případě nedohodli, může se propachtovatel domáhat jeho určení soudně.

Smlouva a její podstatné náležitosti

Pacht vzniká na základě smlouvy.

Smlouva musí obsahovat minimálně tyto náležitosti:

  •  specifikaci pachtýře a propachtovatele,
  • specifikaci předmětu pachtu.

Pokud ze smlouvy vyplývá, že se jedná o smlouvu o pachtu (např. je smlouva takto označena), pak ostatní náležitosti smlouva obsahovat nemusí, neboť vyplývají z právní úpravy (viz jednotlivé pojmové znaky pachtu).

Forma smlouvy není zákonem výslovně stanovena, proto se bude řídit obecnými ustanoveními o formách smluv (§ 1756 až 1758 NOZ). Je proto možné ji sjednat i ve formě ústní.

Smlouva  o zemědělském pachtu

V pachtovní smlouvě o zemědělském pachtu se užijí se obecná ustanovení pachtu podle § 2332 a násl. NOZ, ale i nájmu podle § 2201 NOZ, zejména pak zvláštní ustanovení o zemědělském pachtu podle § 2345 NOZ.

Smluvními stranami jsou propachtovatel a pachtýř.

Předmět pachtu: Aby se jednalo o zemědělský pacht, musí být propachtován pouze zemědělský nebo lesního pozemek.

Smlouvu lze ujednat ústě, konkludentně i písemně, ovšem je-li ujednán pacht na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že byl pacht sjednán na dobu neurčitou.

Pachtovním rokem je u zemědělského pachtu podle § 2339 NOZ období od 1 října do 30. září následujícího roku.

Výpověď zemědělského pachtu

Výpověď zemědělského pachtu podle zákonných ujednání (v případě písemné smlouvy je vyžadována písemná forma i u výpovědi – 2339 NOZ):

  1. Pacht sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v 12 měsíční výpovědní lhůtě – § 2347 NOZ.
  2. Stane-li se pachtýř ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku dále hospodařit, může pacht vypovědět s 3měsíční výpovědní dobou (i když byl pacht ujednán na dobu určitou).
  3. Zemře-li pachtýř, má jeho dědic právo vypovědět pacht v 3měsíční době, i když byl pacht ujednán na dobu určitou, výpověď musí dědic pachtýře učinit do 6 měsíců ode dne, kdy pachtýř zemřel.
  4. Rovněž u pachtu lze užít ustanovení o nájmu § 2228, § 2232 a2334 NOZ týkající se ukončení nájmu (pachtu) – (porušuje-li smluvní strana smlouvu zvláště závažným způsobem, užívá-li pachtýř pozemek takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení pozemku, a neuposlechne-li pachtýř na výzvu propachtovatele k řádnému užívání pozemku).

Zapsání do veřejného seznamu

Pachtovní právo lze zapsat do veřejného seznamu (v případě zemědělského pachtu do katastru nemovitostí) – navrhne-li to vlastník nebo s jeho souhlasem pachtýř. V takovém případě musí být pachtovní smlouva písemná a podpisy na ní úředně ověřeny. Zápis pachtu do katastru nemovitostí pak probíhá samozřejmě vkladovým řízením, na základě návrhu na vklad práv do katastru nemovitostí.

Související vzory si můžete zakoupit ZDE:

Pachtovní smlouva - zemědělský pacht podle § 2332 NOZ - vzor s výkladem

Smlouva o pachtu penzionu - pachtovní smlouva podle NOZ