Vzorové dokumenty, smlouvy a formuláře ke stažení

Vzory smluv a podání - aktuální a prověřené

Jak sjednat podnájem bytu nebo jeho části?

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Náležitosti smlouvy

Účastníky smlouvy o podnájmu jsou pouze nájemce a podnájemce. Pronajímatel není v žádném právním vztahu s podnájemcem. I podnájemní smlouvu lze uzavřít s více podnájemci, ti ale mají samostatné právo ke konkrétní části bytu nebo k celému bytu. 

Zákon nestanoví formu podnájemní smlouvy, ale jelikož se jedná o typ smlouvy, která vede k uspokojování bytových potřeb, lze doporučit formu písemnou. Podnájemní vztah může vzniknout vždy pouze k již pronajatému bytu, ale i k jeho části, třeba jednotlivě určené místnosti.

Ve smlouvě o podnájmu je vhodné uplatnit zásadu, že byt ani jeho část nelze užívat podnájemcem k jiným účelům než k bydlení, neboť i k těmto účelům má nájemce byt pronajatý. Ve smlouvě by dále měla být stanovena úhrada za podnájem. Úhrada za podnájem může být vyšší než hrazené nájemné nájemcem pronajímateli. Dále by podnájemní smlouva měla obsahovat úpravu práv a povinností podnájemce, přičemž platí, že nájemce nemůže přenést na podnájemce více práv než sám má, ale může jej omezit více, než může omezit pronajímatel nájemce. Může např. podnájemci zakázat v bytě kouřit, chovat zvířata či věšet obrazy či plakáty nebo provádět jiné změny v bytě.

 Obsahem smlouvy by mělo být také ujednání o době, na kterou byl podnájem sjednán. Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, nelze sjednat podnájem na dobu neurčitou, neboť podnájem končí nejpozději s nájmem. Obsahem smlouvy by mělo být rovněž ujednání o způsobu zániku podnájmu, tj. sjednání výpovědních důvodů a výpovědní doby.

 Žádost o souhlas i souhlas musejí být písemné

V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část podle ust. § 2275 odst. 1 NOZ pouze se souhlasem pronajímatele.

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas se považuje podle ust. § 2275 odst. 2 NOZ za daný, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce, to samozřejmě neplatí, pokud byl předtím ujednán zákaz podnájmu. Z ustanovení § 2275 odst. 2 NOZ a jeho systematiky lze dovodit, že zákaz podnájmu lze sjednat pro případy podnájmu celého bytu, nikoli však pro uzavření podnájemní smlouvy k části bytu v případě, že nájemce zůstává v bytě bydlet (§ 2274 NOZ).

Podnájem bez souhlasu pronajímatele

Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, pak podle nového občanského zákoníku může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Pokud například nájemce žije sám v bytě, může dát jednu místnost do podnájmu studentovi po dobu trvání školního roku. Jak nájemce, tak podnájemce tedy v tomto případě užívají byt zároveň. Nájemce má ale povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob ve své domácnosti tak, aby pronajímatel mohl upravit zálohy za služby spojené s užíváním bytu.

Skončení podnájmu

Podnájem bytu na rozdíl od nájmu bytu není „chráněn” zákonem. Není-li ujednáno jinak, lze podnájem vypovědět bez uvedení důvodu. Ve smlouvě mohou být výpovědní důvody jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemce vymezeny výčtem, pak se od nich nemůže ani jedna ze stran odchýlit, stejně tak je nezbytné ujednat v podnájemní smlouvě i výpovědní lhůtu.

Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Smlouvu o podnájmu bytu si  můžete zakoupit ZDE!